Kinh nghiệm từ thị trường nhà đất ở Mỹ

Bây giờ chúng ta hướng  cái nhìn về thị trường nhà đất trong giai đoạn hiện nay của Mỹ thử xem.

Cuối năm 2007, một số báo tiếng Việt ở Quận Cam đưa tin: “Hơn 1000 căn nhà bi tịch thu  bán đấu giá cho công chúng.”

Theo thứ tự danh mục sau đây, Diễn Đàn Báo Tay chỉ nêu ra vài trường hợp dưới đây để mọi người quan sát, đó cũng là cách mà ở Mỹ, những chủ nợ listing - rao bán - nhà bị tịch thu.

Record: SD 006
Property Type: Condo
Add: 408 Sanibelle Cir# Chula Vista, 91910
Bed/bath: 2/2
Sq.ft. 1103
Previously valued to: @$345,000
Starting bid: $169,000

Record: OC 607
Property Type: Condo
Add: 2373 Scholarship, Irvine, 92612
Bed/bath: 2/2
Sq.ft. 1037
Previously valued to: $583,422
Starting bid: $209,000

(trích tờ NV số 8058-30/12/07)

Cũng xin nói thêm, để khách hàng biết rõ hơn, VN nên có dự thảo luật quy định thêm mục, nhà xây năm nào (tức là Model Year). Bên cạnh đó là mục tiêu “hoàn thiện” luật về mua bán nhà đất. Chỉ có thế, thị trường nhà đất VN sẽ có khả năng hấp dẫn khách hàng ngoại quốc, trong đó, biết đâu có số kiều bào cần nghỉ ngơi tại quê nhà sau những năm tháng lưu vong viễn xứ.

Một thí dụ nữa, ở Mỹ luật buộc người bán nhà hay bất động sản phải cho người mua biết rõ về lý lịch căn nhà, có trục trặc chỗ nào, sửa chữa cái gì, hư hỏng ra sao, và nếu người mua đồng ý, dĩ nhiên với cái giá thỏa thuận, không khiếu nại sau này.

Về nhà trường, học sinh sinh viên được giáo dục tinh thần công bằng, nghệ thuật giao dịch trong các môn học như là “psychology of customer” hay “art to convince” hoặc deal with customer v.v...

Đây là một phần gợi ý về nội dung và cách giảng dạy mà thôi, “Bạn phải chú ý đến việc soạn thảo hợp đồng (contract) hay thỏa thuận mua bán (deal agreement) bảo đảm quyền lợi cả đôi bên.” Ở Mỹ , trong đời sống hằng ngày , họ theo cách ứng xử, “you win some, you lose some”, rất là công bằng.

Hơn nữa, ở nhà trường Mỹ, họ chú trọng giáo dục tinh thần trách nhiệm cá nhân rất cao. Nếu hôm nay, Bộ Giáo Dục & Đào Tạo của VN cũng bắt đầu  có hướng giáo dục theo chiều hướng này, xã hội VN trong một tương lai rất gần, nhất là những người nào đó được giao phó trọng trách trong chính phủ,  hy vọng con số viên chức cán bộ coi trách nhiệm của mình đối với nhân dân cao hơn. Tất nhiên, họ biết chú trọng đến quyền lợi của người dân hơn. Đó cũng là biện pháp “chống tham nhũng từ xa” mà bắt đầu từ bây giờ cũng chưa muộn. Người viết còn nhớ một viên chức cao cấp ở trong nước đã nói: “Ai muốn làm kinh tế nên đi về nhà làm kinh tế. Ai muốn phục vụ nhân dân thì ở lại trong chính phủ.”

Trở lại kinh nghiệm của nước Mỹ, ta thử hỏi, nếu VN không có viên chức giỏi và tốt ở các ngân hàng hay định chế tài chính,  chỉ vì thỏa thuận “ngoài luồng”, họ sẽ cho vay trái nguyên tắc. Và, hậu quả là, hàng trăm ngàn căn nhà sẽ bị tịch thu vì người vay không có khả năng trả nợ, sẽ dẫn đến khủng hoảng nói chung.

Mà như chúng ta biết, khi cho vay, cần xét đến khả năng trả nợ. Chẳng hạn, người cho vay phải căn cứ trên các yếu tố: Tiền đặt cọc (downpayment), thu nhập của toàn hộ gia đình (family income), càng nhiều người bảo đảm cùng chịu trách nhiệm trước pháp lý (guarantee ) - như là co-signatory ở Mỹ vậy – càng tốt.

Có lẽ do Việt Nam, nhờ  đi sau trong tiến trình hội nhập vào tiến trình toàn cầu hóa, nên có thuận lợi hơn trong việc quan sát thị trường thế giới để có biện pháp ngăn ngừa,  mà chắc không có kinh nghiệm  ở đâu bằng nước Mỹ. Vì thế phần góp ý này có thể coi là không “quá thừa”.

Nguyễn Á Độc Lập - Diễn Đàn Báo Tay - California