Một số nội dung liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

I. Luật Đất đai 2024 

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên cạnh kế thừa các quy định về chính sách đất đai từ Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có các quy định sửa đổi, bổ sung với nhiều điểm đổi mới, mở rộng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có môi trường thuận lợi để sinh sống, làm việc, đầu tư, kinh doanh trong nước.

1. Về đối tượng sử dụng đất

So với quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 phân loại rõ hơn người sử dụng đất là NVNĐCONN gồm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” (khoản 3 Điều 4) và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” (khoản 6 Điều 4) cùng với quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai đối với hai đối tượng này.

2. Phạm vi quyền sử dụng đất của NVNĐCONN

- Đối với NVNĐCONN là công dân Việt Nam, Luật Đất đai 2024 quy định chủ thể này có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất và khả năng tiếp cận đất đai tương tự như cá nhân trong nước. Điều này mở ra cơ hội để có thể xử lý nhiều vướng mắc, hạn chế trước đây.

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tiếp tục được coi là người sử dụng đất. Theo đó, bên cạnh các quyền theo quy định tại Luật Đất đai 2013, bao gồm mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền của đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể là được “nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28).

3. Một số nội dung khác có liên quan

Theo quy định của khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024, bên cạnh quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư (có thể bao gồm nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân là NVNĐCONN) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có một trong các quyền là:

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có quyền cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” (điểm d khoản 2 Điều 41).

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định” (điểm d khoản 2 Điều 41).

4. Về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài tiếp tục có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (theo quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai 2013) thì được bổ sung: “quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở” (theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2013) và quyền: “chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này” được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024 (theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, NVNĐCONN có quyền cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng).

5. Về chế độ sử dụng đất

Đối với đất chăn nuôi tập trung, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 quy định bổ sung loại “đất chăn nuôi tập trung”. Khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án chăn nuôi tập trung”. Như vậy, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền tiếp cận quyền sử dụng đất chăn nuôi tập trung để thực hiện dự án chăn nuôi tập trung ở trong nước.

Với nhiều điểm mới trong quy định về chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có môi trường thuận lợi để đầu tư, kinh doanh tại quê hương. Những đổi mới mang tính tiến bộ, cởi mở của Luật Đất đai năm 2024 cùng sự thống nhất trong quy định pháp luật với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tăng cơ hội tiếp cận đất đai, bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào về đầu tư tại quê hương Việt Nam, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả nguồn lực đất đai góp phần đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [1].

II. Luật Nhà ở

Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, quyền và nghĩa vụ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023);

- Về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (Điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023;

- Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở: Luật Nhà ở 2023 không có sự phân biệt với quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân trong nước với NVNĐCONN, đồng thời quy định cụ thể trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở là NVNĐCONN thì thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (Khoản 1 Điều 10, khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2023).

- Về giao dịch nhà ở: Luật Nhà ở 2023 quy định việc các chủ thể giao dịch bào gồm NVNĐCONN phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Trong một số trường hợp, NVNĐCONN không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở giao dịch (Điểm b khoản 2 Điều 161)

III. Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về phạm vi, đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cụ thể như sau:

(i) Về phạm vi kinh doanh bất động sản:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định phạm vi kinh doanh bất động sản đối với hai trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

(1) Trường hợp 1:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức tương tự như tổ chức, cá nhân trong nước (khoản 1 Điều 10), bao gồm các hình thức kinh doanh bất động sản sau đây:

-  Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

- Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Nội dung này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(2) Trường hợp 2:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Nội dung này được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

(ii) Về đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nội dung liên quan về người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh (Khoản 1 Điều 15).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng (Khoản 2 Điều 15).

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới được Quốc hội thông qua cũng đã kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam về phạm vi kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cũng như được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài- Bộ Ngoại giao xin thông tin nhanh để bà con, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài biết và sẽ tiếp tục cập nhật các nội dung có liên quan trong các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này./.

Q.H