Sổ tay hỏi - đáp pháp luật: Nhà đất (27)

*Trả lời:

1. Về quyền thừa kế có yếu tố nước ngoài đối với nhà ở:

Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế như sau: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”

Theo thông tin cung cấp, ông/bà là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài,  vì vậy, có thể hiểu ông/bà hiện có quốc tịch nước ngoài và không có quốc tịch Việt Nam. Do đó, quan hệ thừa kế giữa ông bà và bố mẹ của ông bà là quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài và được xác định theo Điều 663 Bộ Luật dân sự 2015.

Điều 680 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về thừa kế có yếu tố nước ngoài như sau:

 “1. Thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản thừa kế có quốc tịch ngay trước khi chết.

2. Việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó.”

Như vậy, do di sản là bất động sản tại Việt Nam nên việc thực hiện quyền thừa kế của ông/bà đối với căn nhà do bố mẹ của ông/bà để lại sẽ được xác định theo Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Cụ thể:

- Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở thông qua hình thức nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

- Điều 142 Luật Nhà ở 2014 quy định về thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất như sau: “Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật; trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

- Điều 143 Luật Nhà ở 2014 quy định về thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần như sau: “Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.”

- Khoản 3 và khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

1. a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
3. c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
6. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế có yếu tố nước ngoài:

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế có yếu tố nước ngoài được thực hiện quy định tại Luật Công chứng 2014 và Nghị định số 29/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.

Điều 58 Luật Công chứng 2014 quy định:

“1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này.”

Khoản 2 và 3 Điều 57 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.”

Theo Điều 40, 41, 57 và 58 Luật Công chứng 2014, hồ sơ thực hiện thủ tục khai nhận di sản bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng.

- Bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng.

- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết; giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…

- Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người khai nhận di sản thừa kế.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Hợp đồng ủy quyền (nếu có trong trường hợp nhiều người được nhận thừa kế nhưng không chia di sản)…

- Dự thảo văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có).

Sau khi đầy đủ hồ sơ, tổ chức công chứng tiến hành thủ tục công chứng như thông thường. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng. Sau 30 ngày niêm yết thông báo, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì tiến hành khai nhận di sản thừa kế. Lúc này, người đang ở nước ngoài có thể về nước, cùng các đồng thừa kế đến tổ chức công chứng để lập và ký văn bản khai nhận di sản thừa kế. Khi lập và ký văn bản trước sự chứng kiến của công chứng thì người đó xuất trình bản chính giấy tờ tùy thân và giấy tờ liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế của mình.

Trong trường hợp ông/bà là người thừa kế duy nhất của người để lại di sản, ông/bà có thể ủy quyền người trong nước thay mặt mình tiến hành thủ tục khai nhận di sản theo quy định của pháp luật. Thủ tục ủy quyền được thực hiện tại cơ quan đại diện của Việt Nam tại nước/vùng lãnh thổ mà người đó đang sinh sống.

Giấy ủy quyền cần thể hiện các thông tin: thông tin về người ủy quyền và người được ủy quyền; căn cứ ủy quyền (thông tin về việc thừa kế, về tài sản được thừa kế…). Đồng thời ghi rõ nội dung ủy quyền như: “Người được ủy quyền được thay mặt và nhân danh tôi tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật”.

Vụ Pháp chế Thanh tra
Ủy ban Nhà nước về NVNONN